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社会资本参与城市更新，常受困于投入高、周期长、可持续性弱的痛点。嘉兴市锚定“政府引导、多元投资、市场运作”路径，以制度破局、金融赋能、运营前置三维发力，搭建起社会资本“进得来、留得住、能共赢”的参与生态，为城市高质量发展注入强劲动能。截至目前，全市累计盘活低效用地6911亩、国企闲置房产364处，撬动社会资本投入超182亿元。

政策供给：打通社会资本参与通道

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“嘉速新能源”网约车服务中心

明确市场主体地位

出台市级城市更新管理办法，打破“政府主导、资本辅助”的传统框架，从法规层面明确企业市场化参与的合法路径，清晰界定社会资本的参与地位、权利义务、收益分配与退出机制，让资本参与有章可依。近三年来，全市新增110余家社会资本深度参与城市更新。

搭建全流程参与平台

以市场化项目为载体，推动社会资本深度嵌入“投、建、管、运”全链条。南湖三塔里地块开发项目，在建设阶段引入上海三益公司参股5%，运营阶段进一步合资成立运营公司，将社会资本持股比例提升至60%，实现资本与项目深度绑定。目前，全市谋划的重大项目中，支持社会资本全流程参与的占比约50%。

突破用地性质壁垒

创新工业用地“复合利用、功能混合”弹性管理模式，允许工业用地兼容生活服务、公共服务等功能，实现政策赋能与资本效益双向共赢。经开“嘉速新能源”网约车综合服务中心，由社会资本将闲置工业厂区改造为集培训考试、汽车销售、司机公寓、餐饮服务等于一体的综合园区，累计服务网约车司机4万人次，土地综合效益提升3倍。

拓宽融资渠道：激活社会资本源头活水

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乌镇南栅南艺术街区

创新资本市场融资模式

探索存量资产证券化路径，打通“存量资产—资本市场—新增投资”的良性循环。市属国企嘉城集团以上海证券交易所为平台，以梅湾街、芦席汇历史文化街区为底层资产，发行全国首单红色旅游街区商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS），总规模3.21亿元，票面利率2.0%，认购倍数达3.79倍，为历史街区保护活化注入金融动能。

鼓励民营资本自主更新

针对市场化程度高、收益预期明确的存量空间，鼓励原物业权利人自主投资、建设与运营，探索存量空间高效利用的市场化路径。乌镇南栅南艺术街区由乌镇民宿协会成员及其他社会资本全额投资1700万元，完成老锅厂的改造和业态布局，运营仅3个月即实现营业额超610万元，带动周边30余家商户效益提升。

深化政企银协同联动

争取国开行、农发行等政策性金融资金，重点投向老旧小区改造、历史街区活化等公益性更新项目，降低社会资本参与风险。与农业银行等商业银行深化合作，推出城市有机更新贷、未来社区贷等专项金融产品，累计争取专项贷款额度700亿元，为社会资本参与提供坚实资金支撑。

创新运营机制：实现社会资本价值再造

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沈荡黄酒厂

培育引入优秀运营团队

创新建立“运营前置”工作机制，形成“运营策划—规划设计—预招商—商家协同—建设实施—招商入驻—持续运营”的完整流程。目前已吸纳浙江构想几何、上海哲匠、嘉创运营等54家优秀运营团队，全市80%以上的城市更新项目实现运营团队前置介入，项目建成后招商周期提速60%以上。

建立利益共享合作模式

推行“政府投基建、资本做运营”的利益共享模式，政府集中资源投入片区周边公建配套，社会资本主导项目改造与日常运营，实现城市更新的资金平衡与可持续运营。沈荡黄酒厂更新改造项目中，政府负责周边道路、绿化等公共配套投入，企业投入3300万元负责厂区改造与业态运营，2025年接待游客超80万人次。

创新主理人商业模式

捕捉潮流趋势与新兴消费需求，实施“主理人孵化计划”“主理人共创计划”，打造快闪实验区、品牌孵化基地等成长空间，通过灵活租赁、定制改造、流量扶持等方式，推动社会资本从“项目经营者”向“片区合伙人”转型。嘉创湾项目引入21家涵盖文创、餐饮、科创、休闲等业态的优质主理人，包括小红书热门的“哈哈气球”派对商店、拥有百余家一线买手品牌资源的“Summer Chord夏弦”等，2025年带动园区营收超1.2亿元。

在城市更新的多元参与场景中，专业房产经纪人可帮你理清政策边界、筛选优质项目，过滤无效信息，降低决策成本。

来源:嘉兴市房地产业协会

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